ЖУРНАЛ "СИБИРСКАЯ ФИНАНСОВАЯ ШКОЛА" Методические подходы к определению показателя доступности жилья и их применениеСтатья опубликована в: , , c.27; Рубрика: Л.Ю. Рудид-р экон. наук, профессор кафедры экономической теории НГУЭУТ.А. Тропниковаст. преподаватель кафедры экономической теории НГУЭУ (Новосибирск) Решение проблемы обеспечения населения жильем во многом зависит от платежеспособности потребителей, которая в свою очередь определяется динамикой соотношения уровня доходов и цен на жилье. Это соотношение может быть характеризовано как показатель доступности жилья.В зарубежной и отечественной экономической теории предлагаются разные подходы к выведению его значения.Так, Национальная ассоциация риэлторов США применяет показатель AI (affordability index) индекс доступности, который вычесляется следующим образом [1, с. 7]:AI = (MI x 100%) / Im,гдеPMI средний доход домохозяйства, ден. ед.; Im доход, необходимый для получения и обслуживания долгосрочного ипотечного кредита, достаточного для приобретения среднего по стоимости жилья, ден. ед.Значение показателя, равное 100 %, свидетельствует о доступности жилья при условии его приобретения на средства долгосрочного ипотечного кредита, так как средний доход домохозяйства соответствует доходу, необходимому для получения такого кредита. В Методических комментариях к жилищной статистике американского Бюро переписи указано, что при расчете индекса доступности жилья учитываются условия кредитования со сроком 30 лет и процентными ставками по ипотеке по данным Федерального бюро жилищного финансирования (Federal Housing Finance Board's Monthly Interest Rate Survey) или Департамента жилищного и городского развития (Department of Housing and Urban Development s).В исследованиях Института экономики города (штаб-квартира в Вашингтоне) предлагаются методики расчета доступности жилья с учетом доступности ипотечного кредитования или субсидий.Согласно методике ООН-ХАБИТАТ, индекс доступности жилья определяется количеством лет, необходимых среднестатистической семье для накопления средств на приобретение среднестатистического жилья, при условии, что все доходы домохозяйства будут направлены на эти цели: ИДP = C/Д,гдеPИД индекс доступности жилья;Д средний доход домохозяйства, состоящего из одного человека, руб./год;С средняя стоимость жилья, руб. (площадь квартиры не учитывается).Это самый простой показатель, рассчитываемый на основе статистической информации о ценах на жилье и доходах населения.В российских условиях в связи с отсутствием развитого рынка ипотечного кредитования существуют два подхода к определению доступности жилья: коммерческий и социальный.С.Р. Хачатрян, Е.Ю. Фаерман, Р.Л. Федорова, А.Н. Кириллова полагают необходимым различать понятия коммерческой и социальной доступности жилья, поскольку в основе формирования соответствующего спроса лежат разные концепции удовлетворения жилищных потребностей [3]. Критерием коммерческой доступности, по их мнению, является способность домохозяйства выплатить при оформлении долгосрочного кредита первоначальный взнос (около 30 % от стоимости приобретаемого жилья) и кредитные платежи, которые не должны превышать 35 % совокупного месячного дохода.О социальной доступности жилья говорят применительно к тем домохозяйствам, у которых из-за низкого уровня доходов возникает несоответствие между принятым минимальным жилищным стандартом проживания и реальными жилищными условиями. Показатели социальной доступности, по мнению С.Р. Хачатряна, характеризуют возможность получения бесплатного или частично платного жилья и могут быть определены процентным соотношением числа очередников, которые получают бесплатное жилье в течение года, и общего числа граждан, стоящих в очереди на получение бесплатного жилья [64].Учитывая структуру предложения и спроса на коммерческое жилье и наличие категорий граждан, имеющих социальные гарантии на бесплатное жилье, индекс доступности, являющийся количественной характеристикой доступности (в векторной или скалярной форме), определяется как отношение платежеспособного спроса к предложению на рынке жилья или как вектор, состоящий из двух (коммерческого и социального) множеств компонентов. На основе этой векторной величины С.Р. Хачатрян предлагает вывести обобщенный индекс доступности, который можно было бы рассматривать в качестве критерия достижения целей жилищной политики, и считает, что как социально-экономическая категория доступность является многомерной характеристикой социально-экономических, демографических и поведенческих взаимосвязей, текущего уровня благосостояния населения, параметров бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда. В Федеральной целевой программе «Жилище», положенной в основу жилищной политики Правительства Российской Федерации, для расчета доступности жилья используется методика ООН-ХАБИТАТ [5]. Но в отличие от нее принимается, что домохозяйство состоит из трех человек, а площадь необходимой квартиры составляет 54 м2.С учетом этого формула индекса доступности примет вид:Ид = (СМ х 54) / (ДСД х 3 х 12),гдеPСМ стоимость 1 м2 жилья, руб.;ДСД среднедушевой ежемесячный доход, руб.;54 площадь условной квартиры, м2;3 число членов домохозяйства, чел.;12 количество месяцев в году.Рассчитаем индекс доступности жилья по данной методике по первичному и вторичному рынкам жилья Новосибирской области (НСО) за 1996 2005 гг., используя статистическую информацию о динамике среднедушевого денежного дохода и стоимости квадратного метра жилья [6; 7].Динамика изменения индекса доступности жилья на первичном и вторичном рынках жилья в Новосибирской областиРезультаты расчетов, представленные на рисунке, показали, что минимальное значение (5,5 года на первичном и 5,2 года на вторичном рынке) было достигнуто в 1997 г., а максимальное (11,9 года по первичному и 9,5 года по вторичному рынку) в 1999 г. Причиной резкого роста индекса доступности в 1999 г. послужило значительное удорожание жилья на первичном рынке, что в свою очередь явилось реакцией на кризис 1998 г. В последующие годы на
Вузы Новосибирска. Сибирская академия финансов и банковского дела. - РЕЦЕНЗИРУЕМЫЙ ЖУРНАЛ "СФШ" Сибирская Академия Финансов и Банковского делаНегосударственное (частное) Образовательное Учреждение Высшего Профессионального ОбразованияЛицензия ФС по НСОН Минобрнауки РФААА 000134 от 22.07.2010 (рег. 0132)Свидетельство о Государственной аккредитацииBB 000476 от 03.06.2010 (рег. 0472) ПОИСК ПО САЙТУ:
Комментариев нет:
Отправить комментарий